我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问：房姐，您好。新人首问。我现坐标新疆，手持200，月供1.5万，想在北京购房给孩子将来使用，问题1.无房票，2.怎么破限购，房姐有渠道请介绍 3.买什么区域，是旧房还是新房，通州可以吗

回答：你好，北京破限购有5种方案，已经在知识星球中分享，可做参考。

上一轮行情中，通州副中心消息出来后 通州次新领涨，导致大部分次新盘的溢价还没有洗干净，且未来一段时间内，通州的溢价还会存在，入手价格高代表着未来的利润就减少。如果通州的规划实现了，值得6万，现在地皮还在晾着就卖6万，就是送给政府当韭菜。

我们买城乡结合部的方式是：是在一个5年后价值10万的板块，今天3万买入。反观现在的通州：地段价值3万+政府炒作预期2万，赌博显然不合适，就算硬拉，郊区6万到10万还是很难的。

如果未来工作生活在通州准备自住可以买。通州很大，通州万达，运河CBD，靠近亦庄次渠一带都是不同。相对来说，老通州（万达附近）价格相对合理，今天地铁次新值得4万，5年翻一倍， 运河CBD如果建成，有100万本地常住人口，可以比老通州贵20%。

子弹200，北京投资回报率最大的板块，详见知识星球内部分享。

提问：新人首问：亲爱的房姐，您好，一直关注没有提问，本来计划武汉买房，考虑武汉有房，目前市场价约200左右，还是决定在北京买，定了北京昌平北七家的望都家园，89平340万，已交定金，我走过贷款记录，首付需要60%，目前只有150,想用妹妹的sfsd资格来买，但听中介说贷款不还清不能转回来，担心妹妹以后出嫁有纠纷，所以特意来请教睿智的房姐，如果妹妹代持，该怎么做避免以后纠纷，如果想办法凑够60%首付有没好办法，不想到处借钱，能否用武汉房子抵押凑，等待房姐白忙抽空回复，感谢！

回答：北七家是个尴尬的区域，房龄和天通苑差不多的还比天通苑贵点。 东边有地铁，最早的别墅区，现在来看有些错配。北边可选最远到沙河，霍营，天通苑，北七家目前除了靠近地铁部分其他也不建议选筹。目前未来科学城带动的几个新盘，17号线开通，又要吸引一批韭菜进场，注意预防。
总价340买朝阳核心区的上车盘，郊区上车盘流动性风险较大，租金收益也偏低。你的sfsd用掉了，在北京也可以操作成首付3成，具体操作见知识星球内部分享。也可以用武汉的房子抵押买入。
自己的房票没有用完之前，别用妹妹的房票。

提问：急问——请教房姐，1.房子谈好要买了突然中介告知男的40岁女的35岁商贷只能贷25年，是这样吗？2.我是武汉户口，老公外地户口也是外地公积金，想用他的公积金能办么？费用几个点比较合适？3.三里民居1.5万的房价，考虑小孩上学和位置方便就定了，您觉得合算么？急等回复

回答：分银行，商贷最多不能超过70岁，部分银行可以贷款到69岁 已婚状态下 可以用老公的公积金贷款，自己去公积金中心申请就好了 汉阳单价1.5建议入手地铁沿线次新盘，三里民居并非首选，单价1.4左右纯自住可考虑

提问：房姐您好，入圈20多天，受教非浅，我在新疆昌吉市有套12年98平三室，价值55W，在昌吉所辖小县城有套15年110平三室，价值40多w，因两地都有业务，所以两边都在居住，另县城有间新门面(拆扦安置的，目前没产证)价置70万左右，年租30000元己出租。另外西安三环内浐河西岸龙湖香醍国际有套115平三室(用儿子大学戶口买的)，2020年底交工，打光80W子弹，还有贷款50w。1，请问西安这套房会不会升值。2，今年以来我干的行业按原模式到了瓶颈，需加大投入改变模式，无法确定以后收入，还要还房款和交儿子大学费用，感觉压力山大，睿智的房姐知识面广，看问题有远见，请给我分析一下我这个情况怎么能改变现状。

回答：你好，西安长持还有空间，不用担心。 既然是装修行业，就好好利用自己的优势，找个不限购的城市，在小众市场里玩玩凤变冰高周转，不比做生意赚的少。 线下是给房主打工，网店是给平台主打工。网店本质是网络圈地殖民、流量入口转移，个体经商者赚不到什么钱。 几十万不建议做小本生意，和你一个量级的人太多，同质化竞争太激烈，利润只够吃饭。 转型做池子更大的生意吧，小池塘里很难做出规模。

提问：房姐你好，新人首问，装修行业农民工。户口湖北随州。在老家有一栋楼房。乡镇上有一套商品房（未办证加一间车库100平）。代步车一辆。目前手上只有10万，（估计能借个十来万）。想在武汉上车（纯投资）有没有可操作性？如有你能帮忙推荐几个吗？目前大致了解了一下走马岭海伦堡汉江府不限购均价8000+有升值潜力吗？谢谢！

回答：你好，选筹主要是根据你的风险偏好和月供能力来推荐的。 海伦堡不建议买，太偏了，没有地铁规划。没有规划利好，也没有人口基数的远郊板块不建议入手。 把老家房子卖掉子弹凑到40以上，破限购买。

提问：600万左右，买深圳三房，投资加自住，还没生娃，但以后生娃要用学位，哪个楼盘对我来说最好？在南山工作，考虑宝安山海上城、君成雍和园、联建君钰府，房姐给建议选哪个？或者有其他更好的选择？

回答：君成雍和园地段不好，待地铁开通会有较大改善；2-15年的次新（基本就是新房了），花园环境好，但是户型产品设计有点一言难尽；价格略高于同地段市场价。 山海上城这个盘涨幅很弱，近几年一直跑输，最大的问题就是地铁太远了，列举的楼盘租金大概在6500左右，一手房交楼时间一般两年，意味着两年15万的租金没了。 其他楼盘都没有问题，同样价位，更推荐碧海片区，有前海扩容的利好，靠近宝安中心，双地铁通勤. 联建君钰府三栋楼； 周围环境比较屌丝，都是工厂、老旧小区，几年内看不到改造希望； 看房还收五块钱停车费，第一次碰到； 容积率相当高，要么采光差，要么看老小区或厂房； 2019年底交房、两梯四户、车位不够用，地铁12号线2022年通车，感觉太久了；学校一般；没有好感觉。

提问：房姐好，基本情况老公苏州户口，我武汉户口，孩子在苏州高新实验上初中，苏州吴江两套房产，其中一套山湖花园二区88平已出售获得子弹150，楼龄12年，另外1套太湖新城吾悦花园110平市值300～330万还有30万公积金未还，计划提前还掉明年也出售。但是到时苏州无房产，苏州户口无法挂靠，所以打算在吴江再购买160万以内的房子，用公积金再贷款80。通过上面操作，可以得到子弹370。武汉已有2套全款房子80+90，所以想在北京购买300～400，武汉再购买1套低价房子。上面操作是否合适？另外北京无房票，能用什么方法开发到自己名下的房票？北京哪些盘？吴江有没有性价比高的低价盘可以买？我和老公月入只有13k

回答：山湖花园出手思路正确，吴悦花园建议保留，做阶段抵押融资。 房产投资不适合短期内快进快出，频繁换筹。刻意追求低买高卖，再继续低价买入，还不如从一开始就选择一套优质物业长期持有。 吾悦花园可以长持。 抵押后子弹也可以凑到300+ 北京当前市场状态下：总价600万以内的都属于上车盘，其中400万以下属于竞争最激烈的一批。 我推荐你选择的的上车盘： 环境还可以 地段还可以（城区，近郊2005后地铁） 又能够满足正常居住的需求（2居） 又能够有很好的升值速度（选筹本身） 又能够贷款贷足（房龄，买入价，贷款操作） 流动性足够（房龄，总价，户型，买入价，物业本身） 没有风险（买入价，物业本身） 能够满足以上几点，基本是稳赚。 这类选筹集中在东三环—东五环之间，甘露园/十里堡/酒仙桥/劲松地铁沿线淘淘笋。 北京买房，一张工作居住证就可以解决，市场价3-5万。可以通过54大法破限购。 建议提前做好资金规划，资金如何布局，月供能力弱，留足2年月供。

提问：房姐，你好。手里子弹60，武汉投资。长持10年左右。目前觉得保利茉莉公馆和光谷东山水年华不错，不是本地人，考虑租金可以减轻房贷，哪个更适合我，长持哪个更看好？

回答：短期关山大道更稳，长期看如果光谷东发展顺利可能会反超关山大道，但是不确定性也比较大。 标的选择也要结合你自己的风险偏好，赌一把可以入手单价1.6的山水年华，租金收入也还不错。

提问：房姐，问个方案看是否可行:本人武汉市户口，但在武汉买的房子大于三套以上，特想在武汉内环买一套，可现在限购了。又不太想跟老婆假离婚破限购。我父母目前户口都是外省的(父母离投靠岁数还有近10年)。 计划方案:我出全款钱，在非限购区用父母的名字买入武汉四环外房一套，然后我父母用此房先转为武汉户口及身份证。然后我再出全款钱，再用我父母的名义在限购区买入内环房一套。请问这样能不能破限购。请翻牌啦

回答：方案不可行 不限购区买新盘才可以落户，需要2-3年的交房周期。 你名下的房子，升值潜力不大的可以线出手，再做裂变。 或者花点钱给父母破限购买，可以再开发至少2张房票。

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